Обзор форм собственности на жилье в Великобритании

Британское право в вопросах прав собственности на объекты недвижимости во многом похоже на другие страны, но есть и серьезные отличия. На этой странице вы не только узнаете о формах собственности на жилье, но также найдете практические советы, которые помогут при оформлении сделок с недвижимостью в Соединенном Королевстве.

Существующие в Великобритании формы собственности жилья

К основным формам собственности на жилье в Великобритании относятся:

• Фрихолд (Freehold)
• Лизхолд (Leasehold)
• Совместное владение (Shared ownership или Sharehold)

Первые две формы собственности – фрихолд и лизхолд, являются самыми популярными в Великобритании. Лизхолд при этом является характерной формой только для Великобритании и некоторых бывших колоний, например, подобная форма собственности также действует в Австралии и Новой Зеландии.

Основное отличие британских законов о правах собственности: здание и земля под ним – это два независимых объекта недвижимости, как и прилегающая земля. Поэтому в Англии возможны сделки по покупке строения без земли даже под ним, то есть здания, которое стоит на арендованной земле и наоборот – покупка только земли без здания на ней.

Фрихолд

Freehold – полное право собственности на недвижимость, самое близкое к отечественному. Сам термин образован от двух английских слов:

• Free – свободное
• Hold – владение

И эти слова полностью отражают смысл этой формы – то есть владелец никак не ограничен в своих правах собственности:

• Участок земли и здание (при наличии) полностью принадлежит владельцу;
• У владельца бессрочные права собственности;

При этом на хозяине лежит полная ответственность за содержание объекта, государство не имеет отношения к ремонту и другим вопросам по содержанию объекта. Например, к прокладке дороги или благоустройству участка.

С этой формой собственности связано несколько нюансов, на которые необходимо обратить внимание при совершении сделки:

• При прочих равных, участок со статусом “Freehold land” стоит дороже аналогичного участка в долевой собственности или со статусом “Leasehold”.
• При оформлении дома на участке со статусом “Freehold”, по умолчанию вы покупаете только землю под домом. Окружающая дом земля и другие постройки на ней могут входить в ваш договор покупки или не входить – это должно быть прописано отдельно.
• Если вы покупаете только дом и участок под ним, вам может потребоваться платить аренду за окружающую землю, если это необходимо для эксплуатирования объекта. Отказаться от аренды, например, подъездной дороги, не получится. Поэтому лучшая сделка – когда вы покупаете дом, землю под ним и всё окружающее, что требуется для использования объекта.

Интересный факт, что в средние века “фрихолдом” в Королевстве называли совершенно разные формы владения землей. Например, фрихолдом назывались владения рыцарей за воинскую службу, владение земли на основе ренты или же земли в полном владении, что вносило большую неразбериху. Современное британское право чётко разделяет права собственности, если земля находится в аренде.

Лизхолд

Лизхолд – самое запутанное для иностранцев понятие, так как его аналога не существует в большинстве стран мира.

Если владелец постройки не является собственником земли, на которой расположено строение, то такая форма собственности называется лизхолд (leasehold). В этом случае за землю платится арендная плата (ground rent). Подобное встречается лишь в некоторых странах, в остальных, как, например, в России, земля под домом всегда принадлежит владельцу объекта или передается в исключительное использование без необходимости оплаты.

Статус лизхолд очень распространен по всей Великобритании и, в частности, в Лондоне. В таком статусе продают не только отдельно стоящие дома, но и частные квартиры, то есть квартиры внутри дома, который стоит на арендованной земле.

Покупая объект со статусом “Лизхолд” вы фактически покупаете строение, которое расположено на арендной земле. И с этим связана не только оплата аренды, но и другой неприятный факт – с истечением контракта на землю, вы теряете право собственности на объект.

Срок аренды

Лизхолд на первый взгляд выглядит невыгодным для собственника объекта, но имеет ряд преимуществ. Основное преимущество – стоимость таких объекта зачастую ниже, чем у фрихолд. При этом контракт аренды обычно подписывается на долгий срок. Например, очень распространены контракты на срок от 99 до 125 лет. Такие объекты иногда называют “virtual freehold”, то есть “виртуальным фрихолдом”, когда срок настолько длинный, что по факту права почти бессрочные.

От срока контракта на аренду земли зависит стоимость объекта. Чем контракт длиннее, тем стоимость выше. Объекты с контрактом менее 80 лет сложно продать – такие объекты рассматриваются банками как ненадежное обеспечение кредита, что существенно снижает возможности финансирования, а также подобные объекты оцениваются рискованными и со стороны покупателей.

Владельцы здания на арендной земле имеют первоочередное право на продление контракта аренды или на выкуп земли у актуального владельца. В случае возникновения сложностей, собственники могут урегулировать вопросы через специальную комиссию. В рамках урегулирования будут изучено предложение от владельца земли, предложение от собственников здания и другие обстоятельства.

Продление контракта или продажа земли именно собственникам здания – всё это не гарантировано. Если не удалось договориться напрямую, и комиссия также вынесла вердикт не в пользу собственников здания, право на землю может перейти новому владельцу.

Покупка недвижимости

При оформлении сделки по покупке недвижимости со статусом “Лизхолд” в обязательном порядке подписывается договор аренды земли.

Новый собственник здания или другого объекта недвижимости на чужой земле не имеет права отказаться от аренды земли, в противном случае недвижимость невозможно переоформить. Поэтому контракт аренды подписывается в обязательном порядке.

Например, при покупке квартиры в Лондоне, которая расположена в здании на арендованной земле, вам потребуется подписать договор аренды земли, сам договор практически не поддается изменениям, особенно, если он уже действует для остальных квартир в здании. Отказаться от оплаты аренды впоследствии также нельзя, договор подразумевает безоговорочные обязательства оплачивать аренду.

Стоимость регулируется соглашением сторон и преимущественно равняется актуальным средним ставкам на рынке недвижимости.

Преимущества и недостатки

Стоимость объектов на арендованной земле ниже, чем у сопоставимых объектов на земле в полной собственности. Примерная разница цен лизхолд объектов от фрихолд в зависимости от срока действия контракта:

• 50 лет – 25%
• 25 лет – 45%
• 10 лет – 65%

То есть объект, срок аренды земли под которым истекает через 10 лет, может стоить всего лишь треть от сопоставимого фрихолд предложения. Это связано с потенциальными рисками. Некоторые предложения могут быть значительно дешевле, но это не единственный плюс.

Другое преимущество – владелец земли полностью отвечает за участок и общую территорию. Например, хозяин земельного участка должен чинить коммуникации, обслуживать дороги и т.д. Всё это не только снимает часть обязательств с владельцев объекта, но и упрощает управление недвижимостью.

Очевидный минус этой формы собственности – риски, сопряженные с арендным контрактом. Несмотря на действительно продолжительные контракты, они имеют срок окончания. Британское правительство старается защищать интересы всех сторон, беспристрастно оценивая предложения собственников земли и здания в специальных “трибуналах”, если стороны не смогли договориться между собой напрямую. Но результат такой оценки непредсказуем, всегда есть риск лишиться объекта по истечению контракта аренды.

Ещё один недостаток связан с дополнительными обязанностями перед владельцем земли. Собственник здания не может самовольно провести большую реконструкцию или другие глобальные вмешательства, без одобрения от владельца земли. В некоторых случаях согласие может потребоваться и на небольшие изменения или вовсе абсурдные вопросы, как расширение семьи, если подобное указано в контракте аренды.

Долевое владение

Долевое владение или Shared ownership, также известное как sharehold – популярная форма собственности на жилье в Англии, которая активно поддерживается государством в качестве льгот для семей с низким доходом или при покупке первого жилья. Базовые условия для участия в льготной программе:

• Доход не более 80 000 фунтов в год на домохозяйство;
• Отсутствие других жилых объектов в собственности.

Логика долевого владения похожа на остальные страны – вы покупаете определенную долю в квартире или другой недвижимости. Отличие в том, что в Британии эту форму собственности активно используют в качестве инструмента для приобретения объектов, в частности напрямую у застройщиков.

Например, вы можете купить 10-20% квартиры с помощью заемных средств, и далее, после погашения первой части, купить следующую долю и так далее, пока не выкупите весь объект. Это позволяет снизить расходы на обслуживание кредита, так как не требуется вся сумма сразу.

У долевых участников первоочередное право на выкуп остальных долей, поэтому лишиться “случайно” оставшейся части нельзя. Как нельзя и быстро купить долю в чужой недвижимости, так как сначала доля предлагается другим держателям долей по регулируемой законом стоимости. После отказа других держателей долей по истечении определенного времени разрешена продажа на свободном рынке по любой стоимости.

В случае покупки квартиры напрямую от застройщика, в договоре часто прописывают определенные условия, как именно вы можете пользоваться объектом. В некоторых случаях возможно проживание сразу же после покупки первых 10%, если вы согласны платить аренду за оставшиеся 90%, в некоторых случаях для пользования недвижимостью потребуется выплата 40-50%, а иногда и всех 100%.

Какая форма собственности на жилье в Великобритании лучше

Все три формы – фрихолд, лизхолд и шерхолд, пользуются спросом на рынке недвижимости в Великобритании. Ни одна из форм не является исключительно лучшей, так как у каждой есть свои преимущества и недостатки.

Например, фрихолд – полное владение, хоть и является самой безопасной формой, но при этом объекты со статусом “Freehold” самые дорогие, что осложняет их покупку, в том числе и с использованием заемных средств. При этом лизхолд объект может обойтись вам существенно дешевле, хоть и с определенными нюансами по правам.

Выбирать необходимо по совокупности факторов, так как помимо формы собственности, покупка определенного объекта недвижимости может быть сопряжена с другими особенностями и проблемами. Поэтому особенно важно доверять проведение сделок профессионалам, так как дополнительные нюансы есть в каждой форме владения недвижимостью.