Плюсы и минусы оформления недвижимости в Англии на компанию

Рынок недвижимости Великобритании традиционно привлекателен для инвесторов со всего мира. И если ранее большинство инвесторов оформляли недвижимость на себя, то есть на физическое лицо, то в последние годы всё больше недвижимости оформляется на компании. На этой странице вы узнаете о преимуществах и недостатках оформления недвижимости в Англии на компанию, а также найдете ответы на самые частые вопросы.

Можно ли купить недвижимость в Англии на компанию

Законодательная база позволяет оформить недвижимость как на физических, так и на юридических лиц. Выбор способа оформления зависит от решения инвестора, как в конкретном случае выгодней оформить покупку и получать в последующем арендный доход.

В последние годы всё больше инвесторов предпочитают приобретать инвестиционную недвижимость через компании с ограниченной ответственностью (Limited companies). Основной драйвер этих изменений – новые правила налоговых льгот по ипотеке, которые были введены бывшим канцлером казначейства Джорджем Осборном еще в 2015 году.

Согласно новым правилам, с апреля 2020 года частные домовладельцы не могут вычитать расходы на ипотеку из своего дохода от аренды, чтобы уменьшать налоговые платежи. Это привело к тому, что чистые доходы домовладельцев после уплаты налогов значительно сократились, а для некоторых домовладельцев сокращение доходов достигло драматической отметки в 40%.

Подобное изменение доходности вынудило некоторых инвесторов полностью уйти с рынка, но многие инвесторы нашли легальный способ, как нивелировать ужесточение законодательства. Домовладельцы, имеющие несколько объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, изменили свой статус, перейдя от уплаты налога как физическое лицо к уплате налогов в качестве юридического лица. Для этого недвижимость оформляется на юридическое лицо.

Переход от уплаты НДФЛ на оплату корпоративного налога дает ряд преимуществ. Например, компании с ограниченной ответственностью могут учитывать проценты по ипотеке в качестве расходов, как до 2020 года учитывались проценты и для физических лиц. Кроме того, корпоративный налог и налог дивиденды гораздо ниже, чем ставка подоходного налога для налогоплательщиков с большим совокупным ежегодным доходом, для кого действуют максимальные ставки НДФЛ.

Оформление недвижимости на юридическое лицо имеет как плюсы, так и минусы не только при покупке, но и при последующей сдаче в аренду. Поэтому перед тем как открыть компанию с ограниченной ответственностью, важно тщательно взвесить все за и против.

Преимущества оформления недвижимости на компанию

Оформление недвижимости в Великобритании на компанию с ограниченной ответственностью даёт ряд преимуществ.

Налогообложение прибыли

При оформлении недвижимости в частное владение, то есть в качестве физического лица, аренда облагается подоходным налогом наряду с другими доходами. Это означает, что деньги, полученные от сдачи в аренду, добавляются к сумме, которую вы получаете в качестве зарплаты и любых других источников.

Физические лица с доходом менее £12 570 в год освобождены от налогов с доходов. При превышении этого лимита, что чаще всего и происходит при аренде недвижимости, применяется плавающая ставка, зависящая от размера совокупного дохода:

• 20% – при доходе от £12,571 до £50,270
• 40% – при доходе от £50,271 до £125,140
• 45% – при доходе от £125,140

При подсчете совокупного дохода учитывается большинство источников. Например, если помимо аренды вы также получаете доход от акций и дивидендов, то всё это учитывается для подсчета совокупного ежегодного дохода.

При оформлении недвижимости на компанию с ограниченной ответственностью, аренда облагается корпоративным налогом по ставке 25% вне зависимости от объема ежегодного дохода. Если оставить за скобками возможности налоговой оптимизации при выводе денег из компании, базовая ставка в размере 25% дает колоссальную экономию для любого инвестора с доходом выше £50,270.

Налоговые вычеты расходов по ипотеке

Частные домовладельцы больше не могут напрямую вычитать расходы по ипотеке из дохода от аренды. Вместо этого с 2020 года частные лица оформляют налоговый вычет в размере 20% от суммы выплат по ипотечным процентам. То есть государство позволяет учитывать расходы только по базовой ставке, что невыгодно для любого инвестора с ежегодным доходом выше £50,270.

При этом доход, используемый для выплаты ипотеки, также увеличивает совокупный доход. Это само по себе повышает шанс попадания в группу налогоплательщиков с более высокой ставкой.

Компания с ограниченной ответственностью позволяет учитывать расходы на ипотеку в полном объеме, так как ипотека попадает под коммерческие расходы, если недвижимость куплена на юридическое лицо. Всё, что вы понесли в качестве расходов на выплату ипотеки, может быть учтено перед уплатой корпоративного налога.

Льготы по налогу на наследство

Инвесторы, которые планируют передать недвижимость по наследству, с помощью оформления прав собственности на юридическое лицо могут избежать больших налогов на наследство.

С 2013 года инвесторам в недвижимость разрешено держать активы, подпадающие под льготу по налогу на имущество для бизнеса (Business Property Relief, BPR), на счете ISA с низким уровнем налогообложения.

Льготы доступны только для компаний с ограниченной ответственностью. Публичные компании не могут воспользоваться этой возможностью, так как акции публично котируются на бирже и подобное оформление активов невозможно. Не могут воспользоваться льготой и индивидуальные предприниматели, единственная подходящая в данном случае организационно-правовая форма – компания с ограниченной ответственностью.

Недостатки оформления недвижимости на компанию

Оформление недвижимости на компанию выгодно не во всех случаях, у этого способа есть несколько недостатков, которые нужно учитывать при выборе способа оформления. В некоторых случаях по-прежнему выгодней оформить недвижимость на физическое лицо.

Размер и формат инвестиций

Основные преимущества от оформления недвижимости на юр. лицо получают инвесторы с ежегодным доходом выше £50,270. В случае, если ваш доход ниже, либо вы не используете заемные средства при покупке, оформление на физическое лицо может оказаться выгоднее.

Например, если вы приобретаете единственный объект недвижимости и при этом не имеете других доходов на территории Великобритании. В этом случае корпоративная ставка – 25%, может выйти дороже, чем базовая ставка НДФЛ – 20%.

В случае, если вы приобретаете объект для себя, то есть для проживания, а не для инвестиций, схемы с оптимизацией налогов через юридическое лицо также не актуальны. Это же касается и приобретения за собственные средства, без использования заемных средств, которые в случае с фирмой можно вычитать в качестве расходов.

Доступность ипотеки

Частным лицам доступно большое способов финансирования, чем компаниям с ограниченной ответственностью.

Получить ипотечный кредит для юридических лиц не только сложней, но в некоторых случаях ещё и дороже. Банки могут назначать различные процентные ставки для физических и юридических лиц, которые отличаются не в пользу последних.

Налоги

Корпоративный налог ниже, чем НДФЛ для лиц с большим совокупным ежегодным доходом. Но корпоративный налог – это ещё не всё, что необходимо заплатить государству, так как в некоторых случаях деньги необходимо выводить из компании.

Чтобы получить от своей компании чистый доход от аренды недвижимости, вы можете выплачивать себе зарплату, которая сама по себе будет облагаться подоходным налогом. Зарплата будет учитываться как расходы при расчете прибыли до налогообложения при подсчете базы корпоративного налога.

Второй вариант, как вывести деньги от аренды с фирмы – выплата дивидендов. При этом дивиденды не считаются расходами на ведение бизнеса. В 2024/2024 налоговом году не облагаемая налогом сумма дивидендов составляет 1 000 фунтов стерлингов. Размер налога, который вы должны заплатить с дивидендов, превышающих эту сумму, зависит от вашей налоговой группы. Применяются следующие ставки на дивиденды:

• Базовая ставка – 8,75%
• Повышенная ставка – 33,75%
• Дополнительная ставка – 39,35%

Повышенная и дополнительная ставка могут свести на нет всю экономию на налогах, если вы планируете выводить деньги из компании через дивиденды. Это особенно актуально для небольших арендодателей, которые зачастую живут на доходы от аренды. Для крупных инвесторов, оставляющих прибыль внутри компании, эта проблема менее актуальна.

Поэтому важно рассчитать совокупную налоговую нагрузку – уменьшит ли юридическое лицо ваши итоговые налоги на доход от недвижимости или увеличит. Существуют способы легальной налоговой оптимизации, которые позволяют повысить эффективность всей схемы. Например, разделение дивидендов с членами семьи, которые являются налогоплательщиками по базовой ставке и другие способы налоговой оптимизации для компаний с ограниченной ответственностью.

Передача прав собственности

Передача прав собственности на недвижимость, которой вы владеете лично, на компанию с ограниченной ответственностью, сопряжена с рядом расходов. По сути, вы “продаете” свою собственную недвижимость самому себе в лице компании, что связано со всеми вытекающими из этого расходами:

• Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) – прибыль, полученная вами от инвестиций в недвижимость, будет облагаться налогом. Сумма налога на прирост капитала зависит от размера подоходного налога. Если вы являетесь налогоплательщиком по базовой ставке, то на прирост капитала вы заплатите 18%, в то время как налогоплательщики с большим совокупным доходом платят налог на прирост капитала по ставке 28%. Не облагаемая налогом сумма составляет 6 000 фунтов стерлингов, а с апреля 2024 года она сокращена до 3 000 фунтов стерлингов.
• Гербовый сбор по сделкам с недвижимостью (Stamp Duty Land Tax, SDLT) – это стандартный сбор, основанный на стоимости вашей недвижимости. Поскольку инвестиционная недвижимость не является вашим основным местом жительства, вы должны заплатить еще 3% в качестве гербового сбора по сделкам с недвижимостью. Высокая ставка связана с тем, что объект недвижимости относится к категории "second home".
• Оплата услуг адвоката и агента – как и при продаже другому физическому лицу, в случае переоформления прав собственности на юридическое лицо применяется стандартная процедура. Вам потребуется помощь адвоката и агента, чтобы обеспечить законность перехода прав собственности.
• Расходы на финансирование – если ваш объект недвижимости в ипотеке, вы можете столкнуться с дополнительными расходами. Некоторые кредитные организации взимают комиссию за досрочное погашение или переоформление объекта. Обычно расходы составляют от 1 до 5%.

В некоторых случаях расходы на передачу прав собственности перевешивают преимущества от владения недвижимостью в качестве юридического лица. При подсчете важно учитывать долгосрочную экономию, так как расходы на передачу зачастую многократно окупаются на длинной дистанции.

Дополнительные расходы и хлопоты

Управление компанией с ограниченной ответственностью требует большего объема административной и бумажной работы. Например, компании с ограниченной ответственностью должны предоставлять годовую отчетность, поэтому вам придется не только зарегистрировать юр. лицо, но и отдельно оплачивать услуги бухгалтера.

Ответы на частые вопросы

Ниже вы найдете ответы на частые вопросы по оформлению недвижимости на компанию, которые помогут разобраться в нюансах.

Что требуется для создания компании?

Для оптимизации налогов с недвижимостью подходит только компания с ограниченной ответственностью. Для создания компании помимо наличия заграничного паспорта потребуется:

• Придумать название компании или несколько названий, если приоритетное будет занято;
• Назначить хотя бы одного директора;
• Распределить доли;
• Подготовить меморандум и устав, для управления компанией.

Регистрация компании в Англии – быстрый процесс, компанию с ограниченной ответственностью можно открыть в течение нескольких дней после готовности всех документов.

Можно ли оформить ипотеку на компанию?

Юридические лица имеют доступ к финансовым инструментам, поэтому оформление ипотеки на компанию возможно. Но на практике вы можете столкнуться с тем, что процентные ставки для юридического лица будут выше, чем по персональным ипотечным кредитам.

Также соотношение собственных и заемных средств в случае с ипотекой на компанию хуже, чем у честных лиц. Может потребоваться до 65-70% собственных средств, когда у частных заемщиков зачастую достаточно 40%.

Такие условия кредитования связаны с повышенным риском для банков, поскольку у юридического лица ограниченная ответственность. Для одобрения кредита иногда также требуется предоставить личное поручительство.

Когда стоит оформлять недвижимость через компанию?

Оформление недвижимости на компанию – не универсальное решение, всё зависит от персонально вашей ситуации и ваших планов.

При небольших инвестициях, например, покупка 1-2 объектов для аренды, существуют решения для оптимизации налогов лучше, чем регистрация юридического лица. Для более серьезных инвестиций, например, при покупке множества объектов или инвестиций крупной суммы, компания с ограниченной ответственностью может стать идеальным решением.

Можно ли перевести личную собственность на компанию?

Если вы владеете недвижимостью на свое имя, то юридически вы можете перевести собственность на компанию. Но рациональность этого шага зависит от того, сколько у вас объектов, в какой группе налогоплательщиков по объему доходов вы находитесь, и некоторых других факторов.

Например, если у вас всего 1-2 объекта недвижимости, то, скорее всего, перенос собственности на юр. лицо не даст значимых преимуществ. Если у вас большой инвестиционный портфель, то переводом прав собственности вы сможете оптимизировать налоги.

В любом случае необходима налоговая консультация со специалистом, так как перевод прав сопряжен с дополнительными расходами, которые важно учесть для принятия решения. Потребуется подсчитать все расходы, описанные выше, и сопоставить их с возможной налоговой экономией.

Покупка недвижимости в Англии на компанию или оформление имеющейся собственности на юр. лицо – инструмент налоговой оптимизации, которым важно пользоваться только вместе с экспертом. Данное решение позволяет в некоторых случаях существенно оптимизировать налоговую нагрузку, но подходит не для всех задач.